Anleitung zum Immobilienkauf in Brasilien
Ausländer und Immobilienkauf in Brasilien
Anleitung zum Kauf einer Immobilie in 3 Phasen.
Phase 1
Sind sich Käufer und Verkäufer nach der Besichtigung einig geworden, wird ein Termin zur Abgabe der Kaufabsichtserklärung vereinbart.
Phase 2
In Brasilien wird nicht sofort ein Kaufvertrag abgeschlossen, sondern zunächst eine Kaufabsichtserklärung, bei der eine Anzahlung (arras ou sinal) in Höhe von 10 % des Gesamtkaufpreises gezahlt wird.
Die Kaufabsichtserklärung (Promessa de compra e venda) dient dazu, dass der Verkäufer die Sicherheit (10 % Anzahlung) hat, dass der Käufer kauft und der Käufer weiß, dass die Immobilie nicht anderweitig verkauft wird und nicht mehr auf dem Immobilienmarkt angeboten wird.
In der Kaufabsichtserklärung stehen die Namen, Adresse, Familienstand, Beruf, Steuernummer von Verkäufer und Käufer sowie die Adresse und Beschreibung der Immobilie, die Höhe des Gesamtkaufpreises und der Wert der 10 %-Anzahlung.
Auch sollte bereits ein Nachweis vorliegen, dass der Verkäufer der Eigentümer der Immobilie ist.
Die Anzahlung von 10 % bei der Kaufabsichtserklärung ist in Brasilien gesetzlich geregelt.
Sollte der Käufer von seiner Kaufabsicht zurücktreten, ist die Anzahlung weg.
Sollte der Verkäufer von seiner Verkaufsabsicht zurücktreten, muss er dem Käufer die Anzahlung doppelt zurückzahlen.
Unabhängig davon, ob die Kaufabsichtserklärung privat oder notariell gemacht wurde.
Nach Unterschrift müssen die beteiligten Parteien noch zum Notar gehen,damit eine Beglaubigung der Unterschriften (Reconhecimento de Firma) gemacht wird, damit der Vertrag rechtsgültig ist.
Phase 3
Nachdem die Anzahlung getätigt und quittiert wurde, dauert es ca. 1 bis 2 Wochen bis ein Notartermin abgestimmt werden kann, um den Kaufvertrag (Escritura publica de compra e venda) zu unterschreiben.
Der Verkäufer muss eine Vielzahl von aktuellen Dokumenten beibringen (ob der Verkäufer oder die Immobilien Steuerschulden haben, ob Verkäufer oder die Immobilie in Gerichtsverfahren involviert sind, Nachweis das alle Gebühren bezahlt wurden, etc. etc.).
Liegen alle Unterlagen vor, werden die vom Makler (ist gesetzlich verpflichtet diese auf Richtig und Vollständigkeit zu überprüfen) geprüft.
Sollte alles ok sein, wird ein Notartermin vereinbart. Der Notar überprüft die Unterlagen auf die Vollständigkeit gemäß gesetzlicher Anforderung sowie ob in den Dokumenten irgendwelche Einträge stehen (Steuerschulden, Sperrvermerke), die einen Immobilienverkauf verbieten und das die Übertragungsgebühr (ITPI) vom Käufer gezahlt wurde.
Bei Unterschrift Kaufvertrag wird die Schlüsselübergabe und Restzahlung vom Kaufpreis vollzogen.
P.S
Um in Brasilien geschäftsfähig zu sein, muss eine Steuernummer vom Finanzamt (Receita Fazenda) vorliegen, die sogenannte CPF (Cadastro de Pessoa Física).
Diese kann man bei den Banken Banco do Brasil oder Caixa Economica Federal unter Vorlage des Reisepasses beantragen oder direkt auf der Webseite der Receita Fazenda. Nach ca. 3 bis 4 Werktagen kann diese auf der Webseite vom Finanzamt (Receita Federal) ausgedruckt werden.
Auch besteht die Möglichkeit die CPF über das brasilianische Konsulat im jeweiligen Heimatland zu beantragen.
Ausländer ohne Aufenthaltsbewilligung dürfen und können kein Bankkonto in Brasilien eröffnen. Deshalb sollte man im Voraus planen, wie die Anzahlung bei der Kaufabsichtserklärung gezahlt wird.
Die Gesetzesvorlage RN 36/2018 sagt aus, das Ausländer ein Anrecht zur Aufenthaltserlaubnis haben, sofern im Norden von Brasilien eine Immobilie von gleich oder mehr von BRL 700.000,00 und im Süden eine Immobilie von gleich oder mehr BRL 1.000.000,00 erworben wird.
Auf Anfrage führen wir den kompletten Service von Beantragung bis zum Erhalt der Aufenthaltsbewilligung durch.